부동산에 관심 있는 분들이라면 도시 계획에 대해 많이 들어보셨을 겁니다. 저도 예전에는 처음 들어본 단어였지만, 부동산 쪽에 관심이 많아질수록 반드시 알아야 할 용어입니다. 도시 계획에는 다양한 종류가 있지만, 간단하게 큰 틀로만 설명해 드릴게요. 도시 계획에 대해 간단하고 기초적인 용어를 정리해 드릴게요.
도시 계획이란?
도시 계획은 건축, 수원, 공기, 환경, 기반 시설 등 도시 생활에 필요한 모든 환경을 능률적이고 효과적으로 공간에 배치하려는 계획이다. 이는 도시의 바람직한 미래상을 정립하고, 이를 시행하기 위한 일련의 과정을 의미한다. 또한, 도시 계획은 도시의 장래 발전 수준을 예측하여 사전에 바람직한 형태를 미리 상정하고, 이에 필요한 규제나 유도 정책, 혹은 정비 수단 등을 통해 도시를 건전하고 적정하게 관리해 나가는 도구이기도 하다.
도시 계획의 역사
오랜 세월 동안 도시 계획은 다양한 기능을 고려하여 작성되어 왔습니다. 고대 도시인 메소포타미아의 우르와 우루크에서부터 이미 정비된 도로와 수로를 확인할 수 있습니다. 또한 중국의 당나라 장안은 동아시아 여러 나라에서 수도 설립의 모범 사례가 되어 신라의 경주, 일본의 헤이안 시대 헤이안쿄 등이 이를 본뜬 계획도시로 설립되었습니다. 또한 조선의 한성도 기능을 고려한 도시 구획이 정비된 계획도시였습니다. 미국의 워싱턴 D.C, 필라델피아, 호주의 캔버라, 브라질의 브라질리아, 스페인의 바르셀로나는 설립이전부터 계획되어 개발된 대표적인 계획 도시입니다. 이들 도시 중 필라델피아와 바르셀로나를 제외한 나머지는 각 국가의 수도로 기능합니다. 한편 창원시, 과천시, 안산시, 송도신도시, 세종특별자치시는 대한민국에서 대표적인 계획 도시로 꼽힙니다.
도시 계획의 종류 및 구역
- 조성 구역 : 도시 내 특정 지역을 특정 용도로 사용하기 위해 지정하는 것입니다. 주거, 상업, 산업 등의 용도로 구역이 분리됩니다.
- 용도 지역 분할 : 도시 내 각 지역에 특정 용도를 부여하여 토지를 효율적으로 활용하고 개발을 지시하는 것입니다.
- 도시 재개발 : 기존 도시 지역을 개선하고 환경을 개선하기 위해 투자하거나 재개발하는 프로세스입니다.
- 지구 계획 : 도시 이상의 광범위한 지역에 대한 개발 및 사용 계획을 수립하는 것으로, 도시와 그 주변 지역 간의 상호 작용을 고려합니다.
- 교통 계획 : 도로, 교통 수단 및 노선, 공항 및 항만과 같은 교통 시스템의 설계 및 관리에 대한 것입니다.
- 환경 보호 : 도시 개발과 관련된 환경적 영향을 평가하고, 자연 생태계를 보존하거나 회복하는 방법을 고려합니다.
- 재생 에너지 및 지속 가능성 : 자원의 지속 가능한 사용을 고려하여 도시의 에너지 소비, 폐기물 처리, 대기 오염 등을 줄이는 것을 목표로 합니다.
- 도시 교통 정비 : 도시 내 이동성을 개선하기 위해 지하철, 버스 전철 등의 대중 교통 시스템을 수축하거나 확장하는 것을 의미합니다.
도시 구성 계획
도시의 기본 계획에서는 상하수도의 공급처리 시설이나 기타 공공시설, 공공건축물의 계획, 방재 계획등이 수립된다. 공급 처리 시설 중에서 상수도는 일반 도시에서는 상주 인구의 60-90%, 관광 도시나 온천 도시등에서는 120-150% 정도를 계획 급수 인구로 책정하고 1인 1일당 사용 수량을 대도시에서는 140-200L, 소도시에서는 100-150L를 표준으로 계획이 세워집니다. 급수에 필요한 배수지의 배치나 취수를 위한 수원, 저수지 등의 용량과 위치등을 결정하는 데도 도시 계획상의 고려가 필요합니다.
하수도는 배수 방식에 따라 빗물과 오수를 구분하여 배수하는 분류식과 같은 배수관에 의한 합류식이 있습니다. 이 두 가지 방식은 각각 장단점이 있으며, 이미 우수구가 설치된 곳에서는 분류식이 유리하며 그 밖의 경우는 본관이 하나로 족하고, 관 속이 빗물에 의해 세척되는 등의 이유에서 합류식이 유리하다. 하수 배제 구역은 지형에 따라 1개소 내지 수개소로 나뉜다.
인구, 산업, 토지 이용, 녹지, 및 교통 계획 등을 종합한 것이 도시 구성의 계획입니다. 도시 구성의 계획은 파일러트 플랜이라고 불리기도 하며 도시의 기본 계획 중에서 가장 근간이 되는 것으로 여기에는 도심 상가, 공장 지대, 주택지, 대공원 등의 배치와 그들을 연결하는 교통간선의 계획이 상호 조정되어 포괄적으로 도시가 구성됩니다.
도시 계획의 법률상 정의
도시 계획은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 관할 구역에 대해 수립하는 공간구조와 발전 방향에 대한 계획으로, 도시 기본 계획과 도시 관리 계획으로 구분됩니다.
도시 기본계획은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 관할구역에 대해 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하는 종합 계획으로, 도시 관리 계획 수립의 지침이 되는 계획입니다. 도시 기본 계획은 처분성이 없어 항고 소송의 대상이 되지 못한다는 것이 판례와 다수의 입장입니다. 도시 관리 계획은 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 도지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 계획입니다.
도시 계획에는 다음과 같은 요소들이 포함됩니다.
- 용도 지역 또는 용도 지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
- 개발 제한 구역, 도시 자연 공원 구역, 시가 화조정 구역, 수산 자원 보호 구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
- 기반 시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획
- 도시 개발사업이나 정비사업에 관한 계획
- 지구단위 계획 구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구 단위 계획
도시 관리 계획의 법정 성질에 대해서는 입법 행위 설, 행정 행위 설, 복수성 설, 독자성 설이 존재합니다. 판례는”도시된 도시 계쇡 결정은 특정 개인의 권리 내지 법률상의 이익을 개별적이고 구체적으로 규제하는 효과를 가져오게 하는 행정청의 처분이라 할 것이고, 이는 행정 소송의 대상이 된다”고 판시하였습니다.
부동산 도시 계획 확인 사이트
토지 e음(바로가기) : 토지이용계획, 도시계획, 규제안내서등 상세한 내용 확인 가능한 사이트
서울 도시 계획 포털(바로가기) : 서울특별시 기준 도시관리 계획 , 고시공고 , 기본계획등 열람가능
